Все о переуступке прав на жилье в новом доме

На данный момент существует масса вариантов приобретения квартир. Способом, набирающим популярность, считается переуступка.

Переуступка — способ приобретения жилья в новостройке. Cмысл переуступки в том, что происходит сделка между продавцом и покупателем о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках договора долевого участия.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

Приобретая недвижимость на условиях долевого участия, заключается договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник - владелец жилья на стадии строительства. Именно это лицо является продавцом. Продавцом недвижимости может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй - непосредственно покупатель.

После подписания и государственного оформления двухстороннего договора компания-застройщик несет ответственность и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на cделку по переуступке потребуется, если, например, полностью не выполнены финансовые обязательства (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после завершения строительства.

Как устроена переуступка квартиры?

Обязательно внимательно изучите условия сделки.

Классической сделкой купли-продажи квартиры считается оформление права собственности на квартиру и получение ключей. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. В случае продажи переуступки застройщик не является стороной, фигурирующей в договоре. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости жильё с прописанным сроком полной готовности. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Все, что нужно знать о переуступке квартир

Приобретение недостроенного жилья — это всегда определенный риск. Чтобы не попасть в руки мошенников, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-девелопера, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию застройщика. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности сделки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия учавствуют стороны, которые не достигли совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии в обязательном порядке должно быть указано, что несовершеннолетние лица станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы застраховать от непредвиденных ситуаций, нужно убедиться в добропорядочности продавца, собирающегося передать Вам право требования.

Квартиры в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Данная отметка является гарантией того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Следующий момент, который необходимо проверить, это то что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится непосредственно на договоре.

В некоторых случаях, когда девелопер требует своего согласия в процедуре переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату какого-то процента по сделке. Размером до 10%.

Всегда следует отправлять письменное уведомление о покупке квартиры по переуступке компании-застройщику, независимо от наличия данного условия в ДДУ.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести недвижимость в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди, так и юридические лица, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать потому, что вкладывали деньги в квартиру с целью дальнейшей продажи.
• Подрядные организации - Зачастую в этой роли выступают компании партнеры застройщика. При строительстве дома подрядчик мог выполнять различные виды работы: свайные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда застройщик расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Собственники, купившие недвижимость для своих нужд, но принявшие решение о продаже имущества в дальнейшем.

Требования к потенциальному собственнику квартиры по переуступке

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Как правило, основными причинами приобретения недвижимости по переуступке являются:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Чаще всего ближе к к окончанию строитльства квартирография проекта уже не так разнообразна. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка также подойдет и тем, кто выбрал определенную недвижимость в понравившемся районе, однако большая часть интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Главные преимущества квартиры по переуступке

Как и любая сделка, купля-продажа в рамках договора цессии сопряжена с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка дает шанс купить квартиры в новостройке, когда все жилье уже распродано. Пользуется успехом у тех, кто ищет большое просторное жилье с необычными планировками в конкретном районе.
• Переуступка дает покупателям большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а цены выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно намного быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на стадии котлована.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить прибыль на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Список необходимых документов

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• В случае если продавец квартиры находится в браке, потребуется предоставить согласие на продажу в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение от застройщика.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение Банка, если квартира была куплена в ипотеку.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Граф Орлов в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки